于海涌:法国不动产公示制度的历史沿革

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  [摘要] 本文展示了法国不动产公示制度的修改和完善所经历的漫长历程。从罗马法入手,本文重点分析了法国旧法、法国大革命时期的法律、1504年法国民法典、1855年3月23日法律、1955年1月4日法令等重要的法国不动产公示法律。1955年1月4日法令至尽仍是法国现行最为重要的不动产公示规则,它是法国不动产公示制度日趋完善的标志。

  [关键词] 法国 不动产 登记 公示

  事先物权为支配权,具有排他之效力,对于物权之得丧变更,一方面第三人没人 参与之余地,当事人面其变动往往与第三人利益以及市场交易安全息息相关,时候 这就要求物权的变动还要具有一定的外在表现形式,从而透明其法律关系,补救给第三人造成不测之损害,以保护交易之安全。你这名原则时候 物权公示原则。一般而言,动产的公示最好的最好的办法为交付,不动产的公示最好的最好的办法为登记。在大陆法发展的历史长河中,不动产公示制度的历史系于抵押权的历史,法国的不动产公示制度同样是以抵押权为核心逐步建立起来的。[①]在经历了一一1个多多 漫长的发展过程事先,法国于1955年1月4日不动产公示法令的颁布标志着其不动产公示制度的基本完善,该法令至今仍是法国现行的最为重要的不动产公示规则。纵观法国不动产公示制度的发展历史,大伙后能 清晰地看过立法者以抵押权为中心,不断扩大公示范围、不断完善公示手段的立法过程。我国目前正在制定物权法,研究法国不动产公示制度的历史沿革对建立我国的不动产物权公示制度应有一定的借鉴意义。

  一、 罗马法

  既然法国民法典被恩格斯称为是以“罗马法为基础”的“典型的资产阶级社会的法典”。[②]大伙有的是必要考察一下罗马法中的不动产公示制度。尽管罗马法对世界法律尤其是大陆法系的贡献是举世瞩目的,但罗马法中并没人 创建不动产公示制度。罗马人觉得建立了所有权、役权、地上权、永租权、典质权和抵押权制度,但无论是不动产所有权的让与还是抵押权的设定有的是秘密进行的,无需办理任何公示手续,但罗马法不够公示制度的不够在当时就事先渐露端倪,而在抵押权领域尤其突出。事先罗马法并有的是根据标的物以及公示最好的最好的办法的不同来区分质权和抵押权,时候 根据债权人否有有占有担保物而选折 ,对担保物移转占有的时候 质权,不移转占有的时候 抵押权。事先没人 建立抵押权登记制度,不仅抵押权的追及效力会伤害第三人,时候 债务人也事先与设定时间在后的抵押权人恶意串通侵害设定在先的抵押权人的利益。为了防范风险,民间作了你这名努力试图消除累似 弊端,诸如抵押土地上立碑记载抵押的事实和日期等。[③]可见,当时罗马的抵押制度还位于初级阶段。[④]

  惟应注意的是,在遗产继承领域,其登记制度则相对比较完善。在罗马古代,民风敦厚,觉得实行遗嘱自由,但家长还是按照习惯给其法定继承人保留一定的财产以尽养育之责。但在罗马共和国末叶,世风日下,遗嘱人常常不按照传统的良好风俗行事,上不养老,下不扶幼,往往把财产完整篇 通过遗嘱转让给第三人,使其父母、子女无法维持生活。针对你这名疑问,大法官认为,若遗嘱人没人 正当理由违背人伦道德,不把一定的财产给当事人的子女、父母等近亲属继承,反而遗赠给第三人,其遗嘱应是在精神错乱中所立。事先遗嘱人的近亲属提起诉讼,法官往往以意思表示有瑕疵为理由,回应你这名遗嘱不到位于法律效力,从而将遗产判归继承人,你这名诉讼被称为是“遗嘱逆伦诉”(querela inofficiosi testamenti)。所谓遗嘱逆伦诉,时候 遗嘱人的近亲对违背人伦道德的遗嘱提起诉讼,请求予以取回,以保护大伙的继承权。遗嘱逆伦诉显然是对遗嘱自由原则的限制,时候 便使遗嘱人不到随便位于分其遗产。时候 ,道高一尺,魔高一丈,你这名家长为了补救遗嘱逆伦诉的制裁,便在当事人生前通过赠与或你这名最好的最好的办法将当事人的财产处分掉,使法定继承人既得不到遗产,又无法提起诉讼。为了纠正此种弊端,亚历山大· 塞维鲁斯帝(Alexander Seversus,公元222-235年在位)便将遗嘱逆伦诉扩大适用于赠与,时候 对赠与也作了法律上的限定。公元527年优帝一世执政,在总结历代司法实践的基础上,正式规定了“遗嘱逆伦诉”(querela inofficiosi testamenti)制度,对于死因赠与(donatio mortis causa),优帝一世时又规定,凡死因赠与超过法定数额者,还要向官厅登记(insinuuation),时候 超过部分不生效力。[⑤]时候 就在后期罗马帝国(le Bas-Empire)时期建立了登记制度,其最好的最好的办法是将赠与证书克隆好友在一一1个多多 公开的登记簿中,事先不进行登记,事先意味着赠与无效,时候 后期罗马帝国建立的登记制度和大伙今天的不动产登记制度是完整篇 不同的,罗马法中的登记时候 适用于赠与,且登记的目的在于为赠与行为提供证据,以维护家庭之利益;今天的不动产登记制度广泛适用于不动产物权变动,而登记的目的在于向第三人进行公示,以维护交易之安全。[⑥]

  二、 法国旧法

  法国旧法(ancien droit)继续采用了时候 的习惯做法,不动产的转让以及抵押权的设定有的是秘密进行的,时候 抵押权的秘密性就称为旧法中不动产制度的主要不够。[⑦]一并,基于公证书享有的抵押权后能 享有一般抵押权,这就意味着分析抵押权后能 位于于债务人现存的甚至包括将来的完整篇 不动产上。事先说时候 位于秘密状况的抵押权事先对第三人构成了风险,没人 一般抵押权的位于更是使第三人的风险雪加上霜。[⑧]不过,在以下一1个多多 地区属于例外,一是在弗郎德勒(Flandre)、阿尔多瓦(Artois)、部分庇卡底(Picardie)地区以及法兰西岛(Ile de France)地区,大伙的习惯作法是对不动产的转让要在登记簿中进行登录,这后能 使领主了解不动产的转让状况以及不动产所征收的租金状况。二是布列塔尼地区(Bretagne)地区,大伙的习惯作法是,先进行公告,而后在登记簿进行登录,通过你这名途径使大伙知悉不动产的变动状况。柯尔柏(J. B. Colbert)是法国重商主义的鼓吹者,他深知公示具有保证交易安全的功能,在1673年他试图通过政府法令强制性地规定在整个法兰西实行登记制度,时候 事先土地所有者认为在登记上所花费的开支对大伙的土地毫无意义,柯尔柏的努力最终在不动产所有者的抵制下遭到了失败。[⑨]

  不过应该补充说明的是,事先法国古代立法中时候 一一1个多多 特殊的观念,即为了维护家庭成员和继承人的利益,应尽量限制财产的所有权人通过生前赠与处分他的财产,时候 法国旧法在罗马法的影响下,对于赠与行为继续沿用了登记制度(l’institution de l’insinuation),即:达到一定数值的赠与,无论是动产还是不动产,都还要在法院的书记室办理登记。不到赠与行为在法院书记室的登记簿中进行登记事先,受赠人后能 成为所有权人,你这名守护进程实际上发挥了登记的作用。和罗马法一样,登记是赠与有效的一一1个多多 条件,事先不符合你这名守护进程就会意味着赠与无效,登记的首要作用在于保护家庭成员的利益。

  三、 法国大革命时期的法律

  法国大革命时期颁布的一1个多多 对建立不动产公示制度至关重要的法律。一一1个多多 是法兰西共和国3年樯月9日(法兰西共和历3年10月9日)法律,该法律建立了抵押权的公示制度,时候 该法律把不动产转让的公示置于法律的规制之外,这是该法律的一一1个多多 重要不够。根据该法的制度设计,不动产公示机关所提供的信息无疑的很不完善的,即使对抵押权五种生活而言也无法满足当事人的还要,对于抵押权人而言,他不仅要知道某一宗不动产上否有有事先设立了抵押权,当事人的抵押权位于哪此顺位,时候 还要知道抵押权的设定人否有有时候 抵押不动产的所有权人。将不动产转让排除在公示制度之外,无疑使交易当事人以及第三人所获取的信息不到是支离破碎的信息,而最好的最好的办法哪此信息试图维护交易的安有的是难以达到的,后能 说,你这名时期的抵押权公示制度尚不完善。[⑩]

  比较完善的不动产公示制度时候时候开始 于法国督政府制定的法兰西共和国7年雾月11日(法兰西共和历7年2月11日)法律。[11]雾月法律不仅规定了抵押权的公示制度,时候 规定了不动产转让的公示制度。后能 说,雾月法律在法国历史第一次建立了比较完善的不动产公示制度。根据该法律,法国的每一一1个多多 行政区有的是建立抵押登记机关(conservation de hythèques),并设立了五种生活不同的登记册,一一1个多多 是副本登记簿(registre des transcriptions),用来登记不动产的转让以及可抵押物权之设定;时候 登记簿时候 登录登记簿(le registre des inscription),用来登记抵押权和优先权。你这名个多 登记簿的区别就在于,前者对不动产存续期间的所有行为都进行登记,而后者只对优先权和抵押权进行登记。[12]雾月法律第26条规定,物权转让行为以及可抵押物权都应当办理登记,具体由不动产所在地行政区的抵押登记机关办理。对于事先与出卖人订立契约并依法办理了公示的第三人,未经登记的物权不到产生对抗效力。也时候 说,对于不够公示的制裁时候 使物权的转让和设定不到对抗第三人。据此大伙后能 得知,事先有一1个多多 抵押权人,没人 谁先登记谁的权利就优先;时候 我我抵押权成立在先,但没人 办理登记,而抵押不动产的买受人先于抵押权人办理的所有权转移登记,没人 抵押权就不到对抗买受人。雾月法律将登记的效力限制于对第三人的对抗效力,就当事人之间而言,登记否有有对契约的效力不生影响。

  雾月法律建立的不动产公示制度相对比较完善,但何必 完美无缺,它也一定的不够。事先立法者将登记的对象限于可抵押的物权,这就使不可用于抵押的物权免于登记,但事实上,无需于抵押的物权对不动产交易何必 没人 影响,累似 役权,觉得不到够设定抵押,时候 后能 减损不动产的价值并对抵押权的担保产生影响。另外,雾月法令没人 对有偿转让行为和无偿赠与行为进行区别补救,时候 ,不动产的赠与既要遵守不动产公示的规定在抵押权登记机关办理移转登记(transcriptin),又要根据赠与的规定在法院书记室办理登记手续(insinuation),登记手续未免你这名重复繁琐。

  四、1504年法国民法典

  法国民法典的编纂者在不动产公示的模式上采用了雾月法律所创建的制度,但它并没人 完整篇 接受。对于优先权和抵押权,法国民法典基本上维持了大革命时期法律的作法,法国民法典还维持了不动产赠与的登记制度,毕竟不动产赠与的公示制度事先成为惯例了。时候 ,对于不动产转让以及物权的有偿设定,它们的公示却没人 得到沿用,反而恢复了旧法的作法,这就等于在立法上允许当事人在秘密状况下进行不动产的转让和物权的有偿设定。对于法国民法典中的不动产公示制度,后世的学者往往因其“标志着五种生活深刻的历史倒退”而感到遗憾。[13]立法者并不一定放弃对不动产转让以及物权的有偿设定的公示,其主要意味着在于其公示遭到了土地所有者和实务界人士的反对。法典的编纂者之间就此疑问位于了很大分歧,无法彼此达成统一的意见,以致于最终无法确立公示制度。在整个民法典中除了在2108条、2150条、2181条和2189条就卖方的优先权、抵押权的清除、抵押权的时效疑问附带地提及移转登记(transcriptin)以外,整个民法典中再也都没人要求不动产买卖和设定不动产物权进行公示的硬性规定。

  从民法典的编纂时起,理论界和实务部门仍坚持认为建立一一1个多多 健全的不动产公示制度确有必要,也始终在考虑民法典要何必 采用雾月法律的不动产公示制度,尤其是对于有偿的不动产转让,更应当履行必要的登记义务。不过,法学界和实务界最终还是作出了没人 后能 就你这名疑问有所突破。事先在办理登记手续时国库要征收一定的税款,时候 不动产的买受人为了补救交税也有的是我想要办理登记。不过,尽管法国民法典在制定之际没人 建立完善的登记制度,但在法国民法典制定事先通过立法上还是采取了你这名有关的最好的最好的办法以便在有限的范围内对你这名不够进行弥补,累似 :1507年《法国民事诉讼法典》第834条和1816年的《财政法》第54条时候 试图对不动产买卖的移转登记进行改进的例证。

  五、 1855年3月23日法律

  觉得立法者着手对建立整体的公示制度进行改革,时候 持续了很长时间没人 成功。1852年地产信贷机构(Crédit foncier)建立,地产信贷机构通过发行土地债券的最好的最好的办法向公众借款,(点击此处阅读下一页)

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