刘利刚:中国房地产市场是否正在崩溃

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   房地产的问题 全社会都非常关注。我第一次接触中国房地产问题 ,是30008年。当时金融危机袭来,这样来不多这样来不多人认为中国房地产位于崩溃情况,为此,让让当我们 都 去了六七个城市调研,本来发表了研究报告,让让当我们 都 当时认为:随着金融危机的到来,意味分析经济增长时延降下来,房地产市场时要受到很大的冲击。

   本来,意味分析从历史深度1看,中国房地产并时要进入崩溃的情况,政府有这样来不多这样来不多政策手段,还会 防止房地产市场的崩盘。简直,都这样让让当我们 都 所料,为了应对金融危机,政府出台了4万亿和这一 方面这一 政策,中国房地产从金融危机走出来,一路走得非常猛。

   在刚刚五年,中国房地产价格增长了64%,这样来不多这样来不多,30008年在全国各地买房时要会有任何损失。

   经过房地产市场你这一 轮猛涨,让让当我们 都 又现在开始担心房地产市场是时要又进入危机情况。

   每当宏观经济出显风吹草动,这一 非常敢言的经济学家就会出显来说,中国房地产即将崩盘。

   我的观点很简单,这次的房地产调整还是周期调整,并时要历史的拐点。

   上多日房地产市场现在开始放缓

   这是事实,但要问个“为有哪些”。我现在给让让当我们 都 解释一下,意味分析看这两张图,让让当我们 都 还会 看一遍不为什今年上多日,中国房地产市场现在开始放缓,新房的销售在一二三线城市同比跌了20%-300%,这一 三线城市跌得更厉害。

   另外一一俩个多多数据是“新建商品房存销比”,其中二三线城市的存销比较高,温州是其中极端的例子,温州新建商品房大概要4俩个月要能卖完;而一线城市新建商品房存量还并时要这样高,跟历史同期的水平并这样差很远。

   另外,让让当我们 都 也看一遍,这样来不多这样来不多房子卖都这样去,价格也在做调整,比如,上个月全国70个城市,除了厦门,69个城市房价环比在下跌。

   本来,意味分析看同比,并非 房价还有一一俩个多多小幅上升:统计局的数据显示,一线城市新建住宅价格从去年第四季度的同比增长超过20%,下滑至8月的2.3%。二三线城市价格也出显下滑,至8月同比增长0.4%。

   从你这一 深度1看,房地产价格还在调整,跟历史同期相比,房价还是有这一 上升的趋势。

   共同,一线城市的房价也现在开始有明显调整,中原二手房指数显示,2014年以来,一线城市的二手房价格同比出显了下跌,其中,北京的二手房价格从2013年初就现在开始出显了同比下滑。

   长期而言,中国房地产市场基本面仍然良好

   为有哪些房地产成为中国居民非常喜好的投资产品?相对于中国资本市场的投资回报,意味分析在30001年买进了上证指数,投资者到现在一分钱没赚;意味分析说把3000元钱存到银行,到现在为止回报率非常低,经过通胀调整的回报率最多12%;本来,把钱投到房地产市场,15年后,投资回报是近3倍,这本来为有哪些房地产市场现在让让当我们 都 又爱又恨。

   有有哪些挣了3倍钱的人下一步是时要考虑把房卖掉,把挣的钱真正攥到手里?现在没买房的又希望房价大跌。在舆论上,一每段人希望房地产大跌,另外一每段人认为房地产时要涨价。

   作为研究者,让让当我们 都 对房地产市场走势并这样个人的预设和偏好。

   基于数据,从一一俩个多多长期深度1来看,让让当我们 都 认为中国房地产还是所谓的新兴市场:中国私人房地产从1998年到现在16年的发展历程,市场规章制度还这样健全,这样来不多这样来不多融资仍以非常原始的情况进行,而发达国家的金融支持工具在这里还很位于问题,这样 一一俩个多多市场是一一俩个多多非常不规范的市场,有过时要冲得很低,有过时要冲得很高。让让当我们 都 要以这样 一一俩个多多历史观来看中国房地产。

   房产需求仍高于供给

   一般来说,中国的房地产市场周期和经济周期十分接近。房地产投资会随着中国经济增长而上升,意味分析宏观中间有“硬着陆”的担忧,房地产投资也会掉下来。这样,现在,是时要中国房地产需求远远低于它的供给?

   不同的人对你这一 问题 会有不同的答案。

   根据统计局的数据,在30005年刚刚,所建房屋远远超过需求。但自30005年起,除了30009年,中国的商品房销售面积总爱高于竣工面积。

   意味分析快速的城镇化,每年房屋需求比供应高出1.4亿平方米。这样来不多这样来不多,从你这一 大的基本面来看,房地产需求还是大于供给,这也推高了房地产价格。

   中国家庭的低杠杆率

   “中国房地产会无需崩盘?”并非 ,你这一 问题 跟居民的财务情况息息相关。

   为有哪些美国出显次贷崩盘?本来此前银行给这样来不多这样来不多这样能力买房的人办理了按揭贷款,金融危机一来,有有哪些人付不起按揭贷款,就把房子留给银行跑路了。在这方面,中国和美国的情况全版不同。

   可大致把现在中国居民的资产分成银行存款、股票和房地产三大类,让让当我们 都 还会 看一遍,房地产资产大概GDP220%以上,以股票为主的金融资产非常少,大概大概GDP的12%,银行存款大概GDP的82%。

   有有哪些数字说明,中国居民的杠杆率非常低,城镇房地产资产本来居民存款的2.6倍,而同样在欧美发达国家,它的杠杆率意味分析会有10倍左右。

   意味分析看按揭贷款占中国银行业贷款的比重,它不过是14%,大概居民存款的21%。

   并非 ,在中国买一套房子大概要付300%首付,而这样来不多这样来不多居民你会付40%、3000%,更意味分析利息高,这样来不多这样来不多人时要选择提前还贷。

   在你这一 情况下,中国居民抗房地产衰弱意味分析价格大跌的能力也非常强,即使房地产价格有这一 下滑,抛售的意味分析性也非常小。

   中国房价在全球格局中何必 高不可攀

   从全球深度1来看,并非 说上海房价意味分析非常高,但比较一下上海高端房地产和全球主要城市高端房地产的价格,还会 看一遍,上海高端房地产每平方米的价格接近7000美元,印度孟买人均收入并非 不还会 上海的四分之一,但它的房地产价格在113000美元左右;让让当我们 都 再看一下中国香港特区和新加坡房地产价格,现在,上海房地产价格本来过是香港三分之一。

   在今后六七年当中,意味分析说上海自贸区建设非常成功、要能成为国际金融中心句子,将来更多跨国公司的总部会设在上海,这样来不多这样来不多中国最重要的企业时要在上海建立资金营运中心,更多高收入人群时要到这样 的城市。

   意味分析相信中国今还会 保持6%-7%的GDP增速,随着人均收入的上升,上海房地产价格7000多美元肯定时要顶,肯定还有上升的意味分析性。

   中国未竟的城市化助力房地产

   最重要的是,这样来不多这样来不多人在比较中国和这一 国家的刚刚,忽视了发展阶段的差异。

   比如,另一个人认为,中国现在的房地产就像是日本上世纪3000年代末即将崩盘的情况,但并非 完这样来不多这样来不多要一回事。

   当时,日本城镇化早已完成,从乡村到城市的人口移动意味分析停滞了,日本意味分析成为全球的高收入国家;共同,日本银行业当时对房地产贷款敞口这样来不多,在地价、房价大幅下降的情况下,银行产生了这样来不多这样来不多呆坏账。

   中国完时要不一样的情况:现在城镇化不过3000%,其中,35%的人有城镇户口,剩下有有哪些人也都这样城市中间居住、并这样户籍,这样来不多这样来不多,今后一段时间,中国城镇化仍会加速。

   国务院发展研究中心的数据表明,在今后十年,大概将有2亿人从农村转向城市。

   笔者认为,中国城镇化的道路大概有十年还会 走,而现在房地产市场是一一俩个多多市场驱动的市场,这样来不多这样来不多,让让当我们 都 全版无需担心,现在这样来不多这样来不多房子卖都这样去,房地产商现在开始不建,供给的减少,会为房价做支撑,城镇化的提升过程也会加速房子去库存。

   房地产下行风险加剧

   并非 到2023年大概有9.2亿人口在城市居住,本来,房地产投资峰值大概是2018年就达到了,这说明,确并非 前一阶段这一 城市的房地产投资这样来不多了,这样来不多这样来不多,尽管这轮调整是周期性的调整,但中国房地产的下行风险也在上升。

   第一,意味分析看一遍去五年房地产价格变动,中国内地在亚洲是第二,香港在前五年当中房地产价格几乎翻了1倍,全国均价是64%,上海句子我并非 翻1倍这样太问题 报告 。

   第二,中国房产的租金收益率在下降,中国的租金收益率平均大概2.66%,与这一 国家地区相比也较低。除了新加坡、中国台湾和印度,中国内地的租金收益率比这一 亚洲国家和地区时要低。

   第三,在房价收入比你这一 指标上,全国的房价收入比并时要很夸张,大概为6.3,在国际范围之内,一般让让当我们 都 都认为房价收入比应该在6到8左右,但共同,一线城市的房地产价格意味分析超出了按照当地人均收入计算的公允价格。

   第四,意味分析看中国房地产投资和人口增长数据的你这一 图,中间有一一俩个多多指标,一一俩个多多是前十年城市人口增长的时延,用3%作为基点,另外一一俩个多多是有有哪些城市前十年的投资均速,用20%作为一一俩个多多基点。

   为有哪些用20%作一一俩个多多基点?意味分析固定投资增速在过去十年是20%,意味分析房地产投资超过20%,说明房地产投资要快于固定投资增速。

   你这一 一俩个多指标把有有哪些城市分成俩个象限,还会 看一遍在西北角(第二象限)有这一 很有趣的问题 。

   比如西安和石家庄,在过去十年当中,有有哪些城市每年房地产投资时延超过20%,本来人口增长远远小于3%,有有哪些城市的房产在今后意味分析会面临更大的价格调整的压力,意味分析这样这样来不多这样来不多政策的出台,房价格肯定会大跌。

   广州是一一俩个多多非常奇怪的城市,在前十年当中,房地产投资低于20%,人口也这样增加这样来不多这样来不多,这本来为有哪些广州房价在前几年并这样涨得好快的意味分析。

   再看这一 一一俩个多多一线城市——北京、上海、深圳,你这一 一俩个多城市在前十年人口增长非常快,超过3%,本来它们的房地产投资低于20%,这样来不多这样来不多,今后一段时间,北上深你这一 一俩个多城市并这样价格大幅下降的压力。

   让让当我们 都 看东北角(第一象限)的城市,有呼和浩特、银川、厦门还有这一 城市,有有哪些城市在前十年人口增长非常快,房产投资也好快,在这样 一一俩个多多过程中,意味分析说它能及时改变这一 房地产调控政策,有有哪些城市也这样太问题 报告 。

   这样来不多这样来不多,主要的风险还在图中的西北角,有有哪些二三线城市这样来不多这样来不多是省会城市,意味分析今后户籍改革不加速,限购政策不尽快退出,有有哪些城市就会面临很大的房地产下调意味分析性。

   第五,房地产下行风险还有一一俩个多多影响因素,本来中国房地产开发商的资金来源,其中300%是首付的定金,另外近40%是所谓的自筹资金,但其中3000%又是从影子银行借来的。

   在你这一 轮金融市场紧缩中,影子银行意味分析会受到很大的影响,有有哪些过度依赖影子银行的开发商就会面临资金链断裂的风险。

   房地产走势判断

   现在,到底中国房地产是历史拐点,还是一一俩个多多周期性的拐点?

   并非 ,这也要看历史,中国房地产价格指数非常有周期性,迄今意味分析有一一俩个多多周期。

   第一一俩个多多周期是从30007-30009年,第俩个周期是从30009年-2012年,第一一俩个多多周期正在进行中。

从历史上来看,中国房地产价格并时要第根小直线,(点击此处阅读下一页)

本文责编:郑雷 发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 微观经济学 本文链接:http://www.aisixiang.com/data/3000255.html 文章来源:中国改革